- 코로나 직후 명동은 공실률 52.5%까지 치솟으며 ‘죽은 상권’ 낙인이 찍혔고, 2030 세대는 홍대·성수·온라인으로 완전히 이동했지만, 2025년 현재 공실률은 4.9%까지 회복하며 임대료·유동인구가 코로나 이전 수준에 근접했다.[코리아타임스]
- 회복의 핵심은 중국·동남아·일본 단체관광 재개로 외국인 관광객이 폭증하면서 K뷰티·면세·플래그십 매장 중심으로 매출이 급증한 구조이며, 국내 소비자는 여전히 명동을 찾지 않지만 외국인 소비자가 완전히 메웠다.[코리아타임스]
- 경제에서 ‘체감 불황’만 믿으면 리오프닝 타이밍을 놓치는데, 명동은 공실률·임대료·관광객 숫자로 보면 완전히 회복했지만 체감으론 여전히 죽은 것처럼 느껴지는 전형적인 ‘데이터 vs 체감 괴리’ 사례다.[조선비즈]
— 체감 ‘죽은 상권’
명동 하면 뭐가 떠올라? 아마 대부분은 “코로나 이후 완전히 죽은 곳”이라고 생각할 거야. 실제로 코로나 직후 명동은 쇼핑 메카에서 공실천지로 전락했어. 2030 세대는 홍대·성수·온라인으로 완전히 이동했고, 명동은 “이제 끝났다”는 인식이 자리 잡았지.
그런데 2025년 지금, 명동을 직접 가보면 분위기가 완전히 달라. 거리는 사람으로 넘쳐나고, 공실 매장은 거의 안 보여. 뭐가 달라진 걸까? 정답은 “외국인”이야. 한국인 눈엔 여전히 죽은 상권이지만, 외국인 돈으로 완전히 다시 살아난 거야.
데이터 — 공실률 4.9%, 임대료 회복
2022년 52.5% → 2025년 4.9% 극적 회복 시각화
공실률 52.5% → 4.9%: 극적 회복
코리아타임스와 쿠시먼앤드웨이크필드 자료에 따르면, 명동 공실률은 2022년 2분기 52.5%까지 치솟았다가 2025년 2분기에는 4.9%까지 떨어졌어.[코리아타임스] 10개 매장 중 5개가 비어 있던 곳이, 이제는 거의 모든 매장이 운영 중인 거지.
임대료·유동인구 코로나 이전 근접
조선비즈와 CBRE·매일경제 리포트에 따르면, 명동 핵심 구간의 임대료와 유동인구는 코로나 이전 수준에 근접했어.[조선비즈][매일경제][CBRE 요약] 특히 명동역 인근 주요 블록은 글로벌 리포트에서 세계 상업지구 임대료 9위권으로 평가받을 정도로 회복했어.
외국인 중심 구조 변화
국내 소비자 vs 외국인 관광객 비중 비교
중국·동남아·일본 단체관광 재개
명동 회복의 핵심은 중국·동남아·일본 단체관광 재개야. 2023년 하반기부터 중국 단체관광이 본격적으로 재개되고, 2025년 들어 외국인 방문객이 코로나 이전을 넘어서면서 명동에 외국인 관광객이 폭증했어.[코리아타임스][중앙일보]
K뷰티·면세·플래그십 매장 중심 회복
코리아타임스 보도에 따르면, 명동 올리브영 타운점은 전국 매장 중 매출 1위이고 결제의 90% 이상이 외국인이라고 해.[코리아타임스] MLB·디스커버리·마뗑킴 같은 패션 브랜드도 방문객·매출의 70~90%가 외국인이라는 증언이 나와. 외국인 관광객은 K뷰티 매장, 면세점, 글로벌 스포츠 브랜드 플래그십 스토어를 집중적으로 찾고 있고, 이쪽은 코로나 이전 수준을 상회하는 매출을 기록하고 있어.
국내 소비자 vs 외국인 소비자 선호도 차이
국내 소비자는 여전히 명동을 잘 찾지 않아. 2030 세대는 홍대·성수·강남·온라인으로 완전히 이동했고, 명동은 “관광객이나 가는 곳”이라는 인식이 강해. 하지만 외국인 관광객 입장에서는 명동이 “서울 쇼핑의 중심”이라는 이미지가 여전히 강해서, 이들이 완전히 메운 거야.
경제 연결 — 체감 vs 데이터 괴리
명동·DXVX·ETC 체감과 실제 데이터 비교 ( 251227 게시 글 참조)
소비·상권주 판단 시 ‘체감 불황’ 믿으면 리오프닝 놓침
명동 사례는 “체감 불황”만 믿으면 리오프닝 타이밍을 놓친다는 걸 보여줘. 2023년 초만 해도 “명동은 완전히 끝났다”는 인식이 지배적이었지만, 실제 데이터는 그때 이미 회복 신호를 보내고 있었어. 공실률이 빠르게 떨어지고, 외국인 관광객이 폭증하는 걸 숫자로 확인할 수 있었지.
공실률·임대료·관광객 숫자 먼저 봐야
상권이나 소비주를 판단할 때는 체감보다 숫자를 먼저 봐야 해. 공실률, 임대료, 유동인구, 관광객 숫자 같은 객관적 데이터가 회복 신호를 보내면, 체감이 아무리 나빠도 실제로는 회복 중인 거야. 명동은 이걸 정확히 보여주는 사례야.
DXVX·ETC와 비교: 체감 vs 데이터
앞서 분석한
DXVX는 “최대주주 1,000억 투입 = 살리기”라는 체감과 달리 실제 재무(매출 218억·손실 214억·자본잠식)는 위험 신호였고
이더리움클래식은 “-90% 하락 = 충분히 빠졌다”는 체감과 달리 기술적 지표(역배열·MACD 0선 아래)는 여전히 약세였어. 명동은 반대야. “죽은 상권”이라는 체감과 달리 데이터(공실률 4.9%·임대료 회복)는 완전히 살아났어.
시장 대응 시나리오
중국·동남아·일본 관광객이 계속 늘어나면 명동 상권은 더 강해질 수 있어. K뷰티·면세·플래그십 매장 중심으로 매출 성장이 이어지면, 관련 소비재·유통주도 수혜를 받을 수 있어. 공실률 4.9%는 거의 포화 수준이라, 임대료 추가 상승 여지도 있어.
명동 회복은 전적으로 외국인 관광객에 의존하는 구조라, 중국 경기 둔화나 단체관광 재중단이 오면 다시 공실이 늘어날 수 있어. 국내 소비자는 여전히 명동을 찾지 않아서, 내수 기반이 약한 구조야. 외국인 의존도가 높은 만큼 변동성도 클 수 있어.
English Summary (click to expand)
- Perception vs Reality: “Dead District” Narrative vs Data Recovery: Post-COVID, Myeong-dong was branded a “dead shopping district” as vacancy rates soared to 52.5% in Q2 2022 and 2030s migrated to Hongdae, Seongsu and online channels. However, by Q2 2025 official data from Cushman & Wakefield and Korean media show vacancies have plunged to 4.9%, rental levels and foot traffic returning to near pre-pandemic norms — a complete divergence between local sentiment and hard numbers.[Korea Times][Chosun Biz]
- Foreign Tourists as the True Recovery Engine: The turnaround is driven not by a return of Korean shoppers but by a surge in foreign tourists — especially from China, Southeast Asia and Japan — following the resumption of group tours and a broader K-culture wave. Myeong-dong’s K-beauty flagships, duty-free stores and global sportswear flagships now report foreign customer shares of 70–90% of sales, with some locations such as Olive Young’s Myeong-dong Town store posting the highest revenues nationwide and over 90% foreign transactions.[Korea Times]
- Global Ranking: High-Street Rents Back in the Top Tier: According to international retail reports cited by Maeil Business and CBRE, Myeong-dong has reclaimed its status as a top-tier global shopping street, ranking around 9th worldwide in prime retail rents and showing steady rent growth again. This confirms that, from an investment and landlord perspective, Myeong-dong has effectively normalized even while many Koreans still perceive it as “over”.[Maeil Business][CBRE Summary]
- Economic Lesson: Sentiment Lags Data: Myeong-dong is a textbook case of how relying on “feel” can make you miss the reopening trade. In early 2023, consensus still insisted “Myeong-dong is finished”, while vacancy rates were already collapsing and foreign arrivals setting new post-pandemic highs. This mirrors recent Wild Econ Force analyses: DXVX felt like a “rescue capital increase” but its financials (₩21.8B revenue vs ₩21.4B operating loss and capital erosion) flashed danger, while Ethereum Classic felt “cheap after -90%” but technicals still screamed downtrend. Myeong-dong is the opposite — sentiment says dead, data says alive.
- How to Use This for Markets: For consumption and retail-related investments, the checklist is clear: (1) Track vacancy trends and rents rather than social media complaints, (2) monitor foreign visitor statistics and tourist spending patterns, (3) verify whether listed consumer/retail companies actually show earnings improvement tied to these flows. When sentiment and data diverge this sharply, there is often an opportunity for those who read the numbers before the crowd narrative adjusts.
Note: This analysis is for information only and is not investment advice.
형의 결론
명동은 한국인 눈엔 여전히 죽은 상권이야. 2030 세대는 홍대·성수·온라인으로 완전히 이동했고, “명동 = 관광객이나 가는 곳”이라는 인식이 강해. 하지만 데이터는 완전히 다른 그림을 보여줘. 공실률 4.9%, 임대료 회복, 유동인구 코로나 이전 근접. 외국인 돈으로 완전히 다시 살아난 거야.
경제에서 중요한 건 “숫자가 말해주는 흐름”이야. 체감은 항상 데이터보다 느려. 2023년 초만 해도 “명동은 끝났다”는 인식이 지배적이었지만, 그때 이미 공실률은 빠르게 떨어지고 있었어. 체감만 믿으면 리오프닝 타이밍을 놓치는 거지.
안전하게 접근하려면 세 가지를 체크해야 해. (1) 공실률·임대료·유동인구 같은 객관적 지표가 회복 신호를 보내는지, (2) 외국인 관광객 숫자가 실제로 늘어나고 있는지, (3) 관련 소비재·유통주 실적이 개선 추세인지. 이 세 가지가 모두 긍정적이면, 체감이 아무리 나빠도 실제로는 회복 중인 거야.
Wild Econ Force는 체감을 넘어 데이터로 보는 곳이야.
DXVX는 “살리기 유증”이라는 체감과 달리 재무가 위험했고,
ETC는 “-90% 하락”이라는 체감과 달리 기술적 지표가 약세였어. 명동은 반대로 “죽은 상권”이라는 체감과 달리 데이터가 완전히 살아났지. 숫자가 말해주는 흐름을 먼저 보면, 시장이 보이는 법이야.
